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楼市三大信号告诉你今年买房会便宜?

文章来源:爱居房 资讯分类:房产资讯 浏览: 时间:2020.08.20 09:08

不管大家承不承认,房地产今天仍然是中国家庭最重要的投资渠道。即使是开局不利的2020年,房地产投资增速仍然继续攀升:数据显示,2020年二季度末个人住房贷款余额32.36万亿元,同比增长15.7%。一句话总结,不管经济收入有多糟糕,大家对房地产的爱,一如既往。

  

  不仅如此,还有一众专家跳出来表示,房地产仍然是最好的投资品。

  财经作家叶檀日前发文表示,虽然房地产宣告彻底告别黄金时代,但是未来房价将保持在年均6%左右的低速增长。这也和社科院去年底的预测不谋而合。在她看来,很多人之所以说房地产有泡沫,是因为他们没有房、买不起房,所以陷入极大的失落之中,需要以此来发泄情绪。她更认为,一个城市房价的涨跌,由涌入当地房地产市场的投资资金的数量和信心决定,不是由老百姓口袋里的钱决定。言外之意,只要房地产的投资热情高涨,房价就不会降,很多人买不起房,也是自身的赚钱能力不够,这怨不得别人。

  无独有偶,著名房地产专家孟晓苏近日在博鳌房地产论坛上也直言不讳道,“房价上涨能给绝大多数人带来财富尊严”,增量地产时代,房价上涨的趋势依然明显。因为老百姓依然还需要房子,一方面是迁徙的需要,另一方面城镇居民自住和改善性需求还是巨大的。

  

  此外,如是金融研究院院长管清友也发言表示,房地产上涨势头强劲。理由是,未来真实城镇化率和民意城镇化率之间,有2亿人要实现真正的城镇化,他们需要买房。意思很明确,中国房地产还有巨大的缺口,房子必须不停建才能满足需求。尤其是一二线需求强盛,房屋严重短缺的城市,房价仍然会“一直涨”。

  部分专家目标一致的托底楼市的说辞,我们不去争执到底谁对谁错。毕竟每个人买房都受自身的需求和自身经济实力的制衡。尤其是在国家提出房住不炒三四年之后的今天,很多人对于专家的话,也有了彻底的改观——买房人对于专家们殷勤鼓吹的话语,也早就看穿了:立场决定态度,哪些人说的是真心话,哪些人是真的为刚需好,每个人内心都有一杆秤。

  

  言归正传,对于2020年到底该不该买房?今年买房相比于之后会更便宜还是更贵?我们先不急着给出答案,先说说我们最近看到和感受到的3点楼市突传的“变天”信号:

  第一个“变天”信号:部分城市热劲刚过,国家发出最强音“施压”

  2020年上半年,楼市在经历了一轮深V历程后,我们看到一季度留下的窟窿基本都补齐了。虽然一季度各地“救市”政策没有施展出来,但是楼市还是在4月份后迅速回暖,到6月底全国各大城市基本恢复到了往年同期水准。诸如深圳、杭州、成都、南京等地,房价涨幅甚至出现过快情况,一些价格倒挂严重的新楼盘罕见出现了“万人摇”、“万人抢”。

  我们强调过很多次,国家对于房地产的定位是稳,这意味着房住不炒的定调和底线是不能违背的。尤其是像今年这种特殊时期,各行各业都比房地产更需要恢复的信心和资金,很多城市除房地产之外的投资都没有起色,到房地产却率先启动了,这无疑向市场传递了错误的信号,也和国家“稳楼市”的总基调不符。

  所以很多城市热劲刚过,我们就看到国家发出了最强音对楼市进行“施压”,随即调控迎来了新一轮收紧,尤其是深圳、南京均祭出了史上最强调控,作出了很好的表率作用,向市场传递的信号很明确:稳定胜于一切,投资炒作不可取。

  

  第二个“变天”信号:房地产监管融资再收紧,开发商的苦日子到了

  众所周知,资金一直都是楼市繁荣发展的最大支撑。但种种信号显示,涉房地产融资贷款市场正在发生巨变。一方面,对涉及房地产的融资监管又“严”起来了,同花顺数据显示,8月以来,银保监等部门对国内银行机构共开出80张罚单,处罚金额近7000万元。且多张罚单针对商业银行过往的违规事件,最早的案例追溯到2013年;另一方面,据21世纪经济报道消息,监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。据报道的新闻看,此事若成真,对开发商融资是重磅打击,尤其是中小房企的融资将是雪上加霜。毫不夸张地说,未来几年,中国房地产开发商数额将大幅减少。

  事实上,清华大学教授李稻葵近日就表示,10年后,中国恐怕不超过20个大的房地产商。其余一众小地产开发商要么破产倒闭,要么被兼并收购。

  

  其实据开发商高管自己透露,属于地产商的苦日子也到了,首先,今年上半年倒闭破产的地产商数量高达300家,甚至还出现了千亿级房企“资不抵债,濒临破产”的重大新闻;其次,特殊情况,销售不畅,很多地产商都在为融资发愁,一二线城市有庞大的购房需求支撑,开发商勉强好过,但三四线城市面临购房需求枯竭,以及棚改的退场,很多开发商“房子严重滞销”,回款压力巨大。

  另据多位开发商高管透露,9月后,将有大批开发商“投降”:真的撑不住了,采取以价换量的方式让利购房者,以“降价投降”的方式换取购房者的购房欲望,来实现卖房回款,进行自救。

  我们此前也说过,其实上半年50强房企中,就有7成采取了“降价投降”的方式在卖房了,其中不乏恒大、万科、碧桂园、融创、金地等大牌房企。开发商降价的幅度一度高达25%。

  

  第三个“变天”信号:投资炒房客在加速离场中,买房“造富”时代终结?

  在降价卖房方面,开发商的优柔寡断式降价,显然不能和炒房投资客们的疾风骤雨式降价相提并论。

  我们不止一次说过,当国家高喊出“房住不炒”那一刻,其实就意味着房价“普涨时代”终结,投资炒房的黄金时代一去不复返。过去十年,投资买房确实是稳赚不赔且堪称“暴利”的生意,但是未来随着高压调控不断深入,随着人口红利消退、城镇化增速放缓,投资买房赚钱的生意会越来越难做。

  事实上,今年已经有更多的人意识到了这一点,他们开始清醒,开始撤离抛售了。据贝壳、安居客和房天下平台的数据显示,今年5月以来,全国大中城市都出现了前所未有的抛售大潮,尤其是重庆、杭州、广州三地,单月二手房抛售幅度陡增30%以上。7月底,重庆二手房在售数量陡增至21万套,成交均价趋势下降6.46%。

  楼市为何再现“抛售潮”?答案很明确:其一,资金链紧张,卖房是筹措资金的最好方式;其二,不看好后市,卖房是止亏的最好选择;其三,也存在高位套现的比例,尤其是三四年前买房的人,虽然过去两年很多城市房价没涨,但是前期也赚到了。当前的处境,没有比套现落袋为安更安心的了。

  

  楼市突传3大“变天”信号,开发商高管也透露,将采取打折降价的方式向购房者“投降”,那么2020年到底该不该买房呢?

  以上第二、三条也很好地说明了,当前阶段刚需购房迎来阶段性“窗口期”,不管是开发商降价优惠,还是投资炒房客降价甩卖,表现在房价上都更便宜。所以,对于某些一二线城市来说,中长期房价仍然有上涨的趋势,但今年买房确实会更便宜。平心而论,有需求且有条件的购房者,真的可以行动起来了。

  对此,经济学家朱海斌说了9个字:刚需随意,投资客打住。

  上述经济学家认为,对于需要掏空6个钱包凑首付的刚需而言,高房价和收入不匹配的问题长期存在,这是他们买房路上挥之不去的痛点。所以不管未来房价是涨还是跌,刚需买房都占不到便宜,只要资金到位,买房随意,有需求就行动。与其挖空心思找房价的低位,不如加强努力多赚钱。

  

  对于投资性购房,他的建议也很明确:房产投资逻辑已经变了,过去是闭眼买房都能“躺赚”,但从2016年伊始,房价就告别了“普涨”,尤其是国家三令五申“房住不炒”,“不拿房地产拉动经济”,基本宣告了投资买房赚钱时代的终结。虽然不是所有房产都彻底失去投资价值,但是95%的房产将回归居住属性是大势所趋。更主要的是,投资买房未来必须要长持才有希望,所以那些依然怀抱快炒快赚思想投资买房的人,可以打住了。因为当前的楼市,不管如何一个城市,都很难做到5年内快速升值赚钱。

  最后我想说,虽然仍然有很多人对房地产抱有幻想,但是我们也要认清局势的转变,过去人口、金融、经济对房价都有支撑,这才导致中国楼市二十年“屹立不降”。但今天局势已经发生颠覆性变化,不管是人口、城市化、金融都对房地产不构成重大利好,这意味着继续大手笔投资楼市,很难再获得高额利润。


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